• 二三线楼市占领市场
  • 资讯类型：楼市要闻  /  发布时间：2012-10-18  /  浏览：670 次  /  

国庆八天长假与楼市传统销售旺季“金九银十”交汇。以“刚需”为主的二三线城市的购房者观望持续，加上开发商对二三楼市前景的乐观判断并加速布局，一些中小城市房地产市场已经面临高库存风险。

　　“银十”开局：促销多观望依旧

　　“十一”长假是房地产市场传统的销售和看房旺季，连日来，记者在太原市多家售楼中心了解到，不少市民利用假期看房、选房，开发商们也在十月推出了不少优惠促销吸引人气。

　　尽管假期看房、咨询的市民比平日有所增多，售楼部人气也日渐旺盛，但是多数购房者的观望情绪未能让“高人气”转为“高成交”。在山西财经大学附近的一家售楼部，记者了解到这里每天登记的咨询顾客均达到50位以上，但其中真正交订金买房的非常少。采访中，不少置业顾问表示，太原楼市“金九”平淡收场，而“银十”开局观望情绪依旧较浓。

　　事实上，购房者的观望在不少二三线城市普遍存在。武汉市房管局数据显示，从10月1日到10月4日，武汉新建商品住房日成交量分别为227、229、208、175套。日均成交量不足210套，不及7月份日均450套成交量的一半，为半年来日均成交量最低点。青岛楼市十月惨淡开局，数据显示，截止10月5日，该市国庆假期住宅总成交361套，不如9月末一天的成交量。济南市在国庆长期间，住宅的成交量总体下降趋势，除了首天中秋成交过50套，其他几天成交一直低位徘徊，最低的一天成交量仅12套。

　　“剪刀差”致二三线楼市库存压力增大

　　业内人士表示，不少房地产企业加快布局二三线城市，而随着房企加大推盘与购房者理性观望这两类行为的影响，住宅新增供应量与销售量出现了一个“剪刀差”，二三线城市将面临更大高库存风险。

　　山西大学经济与工商管理学院副教授耿晔强表示，太原市为例，今年新老楼盘依然选择在9月和10月开盘或加推房源，说明开发商对“金九银十”热销的期待。随着而来的问题是二三线以刚需为主，而开发商一味地推盘会导致市场供大于求，房地产将面临高库存压力，不利于房地产健康发展。

　　具体来说，一方面从房地产企业来看，房企在“金九银十”阶段加大了推盘力度。为了能抓住传统的营销旺季，一些房企采取了“以价换量”的营销策略，推盘力度加大，以期提高销售量。同时，部分房企受困于趋紧的资金面，也希望在本期加大推盘力度，从而提高销售水平、加快资金回笼。

　　另一方面，购房者在“金九银十”阶段以观望为主。受国家楼市持续调控的影响，很多购房者在9月份的购房行为显得更谨慎与理性。盲目入市的动机削弱，购房者以观望的心态来对待本轮楼市。“旺季不旺”的市场特征得到了体现，住宅库存的去化受到了一定的阻碍。

　　此外，也有业内人士表示，部分房企布局中小城市对当地市场判断过于乐观，加上地方政府的卖地冲动也将进一步加重库存。

　　“以价换量”和“品质制胜”抢占市场

　　业内人士表示，往年被开发商寄予厚望的“金九”平淡收场，开发商在“银十”会通过各种促销手段吸引人气。业内人士预计，目前已经开始的开发商大肆拿地，会促其加大回笼资金的力度以保持优良的现金流，未来可能仍会采取快速“跑量”的方式，对短期楼市的成交将起一个助推作用，但开发商还需要通过价格优势提升销量。

　

　　从购房者方面来看，业内人士分析认为楼市经过了几轮调控，加上当前调控不放松，让购房者看到房价还有下降空间，所以不少“刚需”会持币观望。未来开发商还需拿出“真金白银”让利购房者，否则楼市“银十”依旧冷清。山西当地一家房地产商表示，二三线城市仍是刚需支撑成交量回暖，开发商仍应坚持“以价换量”策略，尽快回笼资金，坚持去库存以降低自身资金风险。

　　此外，部分开发商认为，做房地产单靠土地增值创造价值的道路已经遇到发展瓶颈，未来房地产企业需要靠产品质量、服务不断提升来赢得市场，除了住宅本身质量外，改变地产“重建设、轻服务”格局，开发商提早做好规划和后续的服务，这对未来抢占市场非常重要。

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