• 北京住宅户型优化调整
  • 资讯类型：楼市要闻  /  发布时间：2012-10-23  /  浏览：626 次  /  

从“一人一张床”到“一人一间房”再到“小空间全功能”，北京住宅户型随着社会经济条件、国家住宅政策、规划要求的变化不断调整。多位业界专家均表示，针对客户的生活习惯改变，户型优化过程可谓“永无止境”。

　　从“一人一张床”到小空间全功能

　　“小户型的功能和空间还是应该多层次，户型设计应多考虑可调节性。”周燕珉表示，比如在户型中设置可拆改的隔断墙，厨房中管井布置灵活，使住户可根据居住需要分割和改造空间，重视储藏空间设置等。

　　偷面积、错层等只是方便营销

　　“这些年，户型设计的趋势是越来越人性化，但很多时候仍是应付政策，或干脆外行蒙外行。”洲联集团五合国际总顾问、总建筑师刘力表示，比如各种偷面积、偷层高，以及流行的错层、跃层、空中别墅等“一错再错”的产品，虽制造了诸多新词，但更多是为了方便营销，并未带来实际使用、设计上的增值。

　　■ 户型回溯

　　1、福利分房时代：起居室从无到有

　　“上世纪80年代初期，不少单位给员工提供住房，北京的普通老百姓开始从平房大杂院搬到楼房里。这也是福利分房时代的开端。当时分房都是按照干部级别分，不同级别对应不同的面积，普通职工则按家庭人口来配给。有些单位的房不够分，还出现几户住一个大套间，几家共用一个厨房的情况。”北京博地澜屋建筑规划设计有限公司总设计师曹一勇回忆说。

　　经历过那个年代的中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫也告诉记者，由于是国家拨款，所以北京市有一个统一的设计标准和面积限制，一居42平米，两居56平米，三居73平米。最早为5-7层的砖混结构，后来为了节约土地，出现了部分塔楼。

　　据了解，当时这批住宅的图纸作为标准进行推广，叫做“八零住二”。

　　直到90年代初，随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，对住宅的需求也发生了一些变化，福利分房时代也接近尾声，户型设计标准也发生了一些变化。

　　2、商品房初期：从起居型转向舒适型

　　“上世纪90年代住房改革刚启动，商品房出现，但集体购房仍是主流。”周燕珉告诉记者，当时‘公家’并不富裕，对住宅在建筑规划、户型设计上特别强调要节省。她回忆，那时很多设计竞赛的评奖都以面宽小为主要优胜条件，目的是为了“节地”，常用面宽往往压到5米-5.4米，很多餐厅和起居室都在一个空间内。

　　1998年国家开始全面推行商品房政策，规定当年9月份后单位不能再集体购房分房。随着住宅市场的竞争，套型设计也丰富起来。专家介绍道，“一人一间房”是这个时期的居住目标，显著的特点是客厅面积增大，由暗厅改为明厅，功能上和餐厅分离。

　　“户型设计从起居型向安居型转变，餐厅、起居室、寝室都分出来了。”周燕珉介绍，当时一些好户型的共同点是厨房、服务阳台完善，三居以上设置两个卫生间。

　　2000年开始，单户住宅的面积迅速增加，主流户型面宽渐扩大到7-9米，进深达12到13米，100平米左右的两居、150-160平米的三居是主流产品。2003年后愈演愈烈，流行起更大套型和豪宅户型。

　　据专家介绍，此时舒适型户型成为主流，特点是面宽加大，空间通透灵活，动静分区，有独立的小门厅，公共或客用卫生间，主卧室功能细化，设卫生间、衣帽间，并注意干湿分区，设置有服务阳台，储藏间等。

3、90/70政策后：打造小户型舒适空间

　　2006年5月28日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确指出：“年度居住用地供应总量的70%，必须用于中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租房”，“套型建筑面积90平米以下住房所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”。此为业界俗称的“90/70”政策。

　　虽然业内不乏“一刀切”的质疑，但其对户型设计立刻产生“颠覆性影响”。“90/70政策出来后，政府找我们做90平米以下户型的可行性论证, 小户型只能提高舒适度。”周燕珉回忆。据记者了解，由于南北方建筑差别较大，曾考虑增加建筑系数调节，但政府节能的目标坚决，不予批准。

　　专家介绍，以前经济困难、分配房屋时期，小户型为了“节省”，很难考虑居住舒适度，如今中小户型既要把面积压缩、还要能保证功能，首先是压缩面宽，减少中部的交通面积，厨房和卫生间的面积也要精确化，比如小卫生间干湿分区，功能分离，节约入口的空间。另外一个特点是主卧面积缩小，以保障客厅和其他功能区。比如90平米做三居，起居室约20多平米，餐厅约10平米，次卧11-13平米。因为以北京购房者的偏好看，次卧一般不能小于10平米。

　　此外，为了显得起居室的空间大，餐厅和起居室又合在了一起，成为小户型的“规定动作”。同时，由于飘窗不计入容积率中，且显得空间大，开发商较有动力，很多住宅项目开始流行各种飘窗设计。一些项目的窗台设计做得较宽，使飘窗面积达到十几平米，能当一个小床，当作赠送面积也能起到促销的作用。

　　4、限购后：户型设计精准对接不同需求

　　从2010年开始的最新一轮调控政策，因为严厉的“限购”、“限贷”政策，打击了投资投机客群，北京楼市基本成为自住型需求的市场。而开发商设计户型时，更加重视自住型客群的居住需求。

　　实际上，包括万科、保利、绿地、金地等品牌开发商的刚需楼盘，90平米小三居的户型变得十分常见，既能满足“一步到位”短时期不用换房的需求，总价也比此前120平米的大三居低了不少。

　　而对于舒适性的改善性需求，则有200平米以上的城市豪宅、别墅等产品能满足其需求，并延展出房屋的其他功能，比如别墅作为会所的社交功能等等。

　　■ 趋势谈

　　精细、实用是户型设计趋势

　　北京楼市的发展历史，也是北京户型设计的演变史。对于北京户型未来将如何发展，曹一勇认为，现在户型品种十分丰富，未来将朝着更精细化的方向发展，与人们的生活需求想契合。设计师们也将从人们的需求出发，研究出符合购房人需求的房子，并且不排除一些精神上的需求。比如现在不少人怀念大杂院时代的邻里关系，设计户型时增加邻里之间的互动平台。如现在已有别墅采用合院设计，四栋合围而建，中间留出几百平米的公共空间，可以供邻里休息、小孩玩耍，也可增进邻里之间的关系。

　　对于未来“好户型”的设计建议，任丘房产信息网认为，首先户型设计上要满足通风、采光、日照等要求，其次，进一步合理利用楼盘面积容积率，增加楼间距，做好景观环境等。另外要考虑节能环保等要求。

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