• 楼市调控细则出台至今，一线城市楼市结构逆势求变
  • 资讯类型：政策法规  /  发布时间：2013-05-06  /  浏览：735 次  /  

    3月底4月初，各地方政府纷纷公布楼市调控细则，如今已过去了1个多月，房地产市场也在悄然发生着变化，楼市成交整体回落明显，房价却未见下跌，还处于停滞或者微涨的状态。买卖双方继续博弈，地方政府在政策执行方面力度不一，楼市的‘多空对决’还将继续。
4月成交现拐点
　　经过去年下半年开始的一轮不断上涨之后，在刚刚过去的4月份，楼市的成交量出现环比下降的情况，尤其一线城市成交下跌最为明显，成交拐点出现。某房产信息集团的数据显示，4月份其监控的70个城市中，有58个城市成交面积环比下跌，平均跌幅为32.61%。只有12个城市成交面积环比呈现上涨，平均涨跌幅为17.80%。值得一提的是，一线城市4月份成交面积大幅下跌，其中北京跌幅最大，成交面积为83.84万平方米，成交面积环比跌幅达56.58%；其次为广州，成交面积为55.9万平方米，环比下跌56.35%。另两个一线城市中，上海成交面积环比下跌6.16%，深圳成交面积环比下跌3.26%。
　　二手房的成交量也有回落。以天津为例，链家地产市场部根据天津市国土资源和房屋管理局显示信息统计，截止到4月28日，天津二手私产住宅4月成交总量7907套，环比下降63.8%，同比上涨82.2%；成交面积66.3万平方米，环比下降64.6%，同比上涨96.5%，成交均价8850元/平方米，环比上涨3.2%，同比上涨3.1%。天津链家地产后现代城A组店经理高强表示，在3月底，各地新政细则陆续出台之后，市场明显遇冷，客业双方观望情绪加浓。“客业双方对于未来市场预期走向看法不同，因而观望情绪加浓。业主方面，对于市场预期比较大，认为房价不会下行；客户方面担心近期出手，一旦政策施行后房价下降，目前出手购房经济方面会受损。”高经理表示，与3月相比，现在客户出手较为理性。高强表示。
房价下跌城市数量增加
　　成交量下跌，房价方面也显现出停滞上涨的势头。某研究院近日发布的4月份全国百城住宅房价报告指出，4月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1%，这也成为2012年6月以来连续第11个月环比上涨。
　　不过4月份的房价似乎已有转向的行情，100个城市中，4月价格环比下跌的城市个数增加8个，共有24个城市环比下跌。与3月份相比，其中跌幅在1%以上的达到了5个，海口、温州都榜上有名。值得注意的是，除了下跌的城市增加外，涨幅在1%（含1%）以上的有40个城市，较上月减少11个。
　　业内人士表示，成交量的下滑，肯定会使房价快速上涨的势头得到遏制。不过当下的情况是，房价目前处于停滞状态，正处于一个“十字路口”，接下来可能会逐渐转变为下降，也可能会再次上涨，最终的结果取决于供应和需求、买方和卖方之间的博弈。张大伟表示，房价依然惯性上涨中，“国五条”各地落地的执行细则力度过小，淡化了之前市场对政策的担忧。在地方细则并无新意的结果下，此轮调控要取得预期效果并不容易。同时因为各地开始出现的限价政策，明显抑制了部分主要城市房价上涨的幅度。
　　“限房价、二手房交易税费上涨等政策的出现，都明显体现了一种调控的新思路。一种重新分配房地产业利润率的调控长效机制正在形成。从目前全国楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。而且2012年以来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因。这些影响房价上涨的因素目前依然存在。如果在2013年，信贷不收紧，房价很可能继续上涨。这也凸显了调控的难度。三四线城市目前则已经酝酿了比较大的风险，库存过多已经成为事实。整体来说，市场继续2012年下半年到一季度大幅上涨的可能性很小，整体市场将逐渐平稳，一线城市在严格的限购政策下，房价再涨的可能性也将明显降低。”张大伟表示。
　　在刚刚过去的“五一”假期前后，全国多个城市举办房展会。从各城市展会的情况看，标杆房企多积极参与，但旗下项目折扣较少，价格较为坚挺。可以看出，作为卖方的开发商，对于后市房价的走势依然看涨。
各地调控政策力度不一
　　目前的楼市量跌价滞的局面，与政策博弈有着一定的关系。在“新国五条”颁布以及地方政府相继出台地方细则的一段时间内，市场各方对本轮调控所取得的效果抱有极大的预期。
　　但是，二套房贷利率提高、二手房20%的差额征税等政策，在各地调控细则中，要么根本没有表达，要么表达之后并没有被认真执行。截至5月2日，共有北京、上海、广州、深圳、杭州、石家庄、南京、厦门等35个城市发布了各自的地方细则。多个城市在调控细则中明确写着：“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。”但目前只有北京有实施实例，其余地区并未开始正式执行。缺乏可操作性、没有国税总局的具体意见等成为这些城市回避执行该“杀伤力很强”的政策的理由。
　　站在2013年这样一个时间点，面对一个可能失控的房地产市场，业内人士表示，确实有必要开展新一轮的调控政策加以平复。但是就政策形式来说，类似去年年底由国务院牵头下派督察组到各地巡查，真正将地方问责的措施落到实处的举措，已经足够应付当前出现的调控危机。同时相比月初国务院立下的五条军令状，地方版的政策力度出现了非常明显的弱化，绝大多数城市仅仅就房价控制目标做了规定，而对于其他对市场影响更大的诸如限购、限贷以及上述20%的交易税费则只字未提。唯一被地方政府提得最多的是房价控制，而这恰恰是最容易通过行政手段控制的一个目标，对楼市并不能产生实质性影响。
楼市结构逆势求变
　　经过本轮调控之后，楼市的结构正在发生着变化。中低端刚需类产品依然受到市场的广泛追捧，如北京、南京、苏州、厦门等城市均有多个刚需项目获得3万平方米以上的销售成绩，然而高档豪宅4月份表现相对平淡，在大多数城市中并未出现成绩特别突出的楼盘。
　　国家统计局发布的2013年4月份的中国非制造业商务活动指数为54.5%，环比下降1.1个百分点。房地产数据方面，4月房地产业商务活动51.6%，新订单50.4%，环比均有明显回调，企业预期回落至60%以下，行业数据在经过一轮回升后步入常态发展。
　　中国房地产学会副会长陈国强表示，从此前官方公布的一系列房地产行业指标来看，开发投资金额、销售面积和销售金额等核心指标同比增速已出现回落。这意味着，具有一定滞后性的房价数据在未来几个月内亦会出现降温。陈国强表示，在多方力量的博弈下，市场预期复杂，同时“国五条”政策的多面性或带来预期效果的不确定性。
　　从土地市场的空间特征来看，胡景晖认为，由于一线城市楼市需求旺盛，项目利润率较高，结合过去几年的运营经验，标杆房企已表示可能将战略重心重新移回一线城市，一线城市土地市场依然是房企竞争的焦点；另外，随着城市化与城镇化进程的加快，二三四线城市刚需也即将爆发，中型的、区域性房企还会继续深耕，成为区域内土地市场需求的支撑力量。
　　对于未来几个月房地产市场可能出现的走势，业内人士对新金融记者表示，交易量方面在经历了4月份赶末班车后的短暂回调后，政策的后续效应将逐渐淡化，预计5月份全国重点城市的交易量将出现稳步回升；价格方面，在当前房地产调控政策利空出尽的背景下，预计二季度的交易价格将在现有基础上进一步小幅微涨；政策方面，预计上述局面的发展态势很有可能再次超出中央底线，届时很有可能遭遇中央层面的新一轮政策施压。不同于3月初“权力真空”的特殊时期，地方政府再度出现消极执行的可能性将大大降低。

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