• 北京楼市成交下降，上海房租涨幅扩大
  • 资讯类型：本地楼市  /  发布时间：2013-05-08  /  浏览：549 次  /  

       4月是“国五条”新政落地的首月，北京的纯商品住宅成交量降幅明显，高达五成，房价统计数字也呈现滞涨，但供求矛盾仍凸显。业内普遍认为，京城商品住宅后市取决于市场博弈。

　　4月份北京楼市成交量的大幅下降，并未出人意料。21世纪不动产分析，受新国五条影响，3月份北京房地产市场集中成交，行情一度达到爆棚，这在一定程度上透支了市场的交易量。进入4月以后，尤其是二手房市场，前来门店咨询的客户寥寥，连续多天成交挂零，直到4月20日以后，经纪人带看的客户才逐渐增多。价格方面，受到20%个税影响，二手房市场部分区域出现了降价的现象，但整体基本稳定，新房市场在政府强力管制下，体现在统计数据上的房价呈滞涨。4月份顶级高端住宅成交量下降带来的基数值减小也使高端二手住宅呈现被动的价格下降。
　　据链家地产市场研究部统计，4月新增商品住宅期房项目10个，总供应量3119套，较3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。链家地产认为，受新政影响4月商品住宅供应一反常态，出现大幅下滑。供应量达到2011年限购同期的最低值。一方面，是受价格管制的影响，部分楼盘无法按计划入市。另一方面，当前房企的涨价意愿仍然较强，存在博弈心态。开发商短期可能会坚守价格保持观望，但在资金和销售进度的压力下，也会调整价格逐步入市。随着传统销售旺季到来，预计5月上旬市场供应或会出现小幅增长，但较难出现集中释放，低量供应的态势依旧会持续，导致库存不断下降，这将使商品住宅市场的供需矛盾突出。
　　由于目前北京新建住宅预售证监管非常严格，所有项目均不允许超过之前或者同区域价格，虽然新建住宅需求依然存在，但可售房源明显减少，新建住宅价格停涨，进而影响着二手房的价格。中原地产市场研究部分析，北京楼市后市主要要看新房市场。北京新建住宅市场如果没有限价房入市稀释房价的情况下，北京预售证监管的力度不会降低。虽然短期内纯商品房的开发商可以延缓获得预售证，但如果政府监管时间超过两个月，开发商不仅要面临客户需求变化的影响，房企的资金压力也将明显加大。所有预期在1-2个月的市场博弈后，很有可能出现部分项目加快预售。预计房价在目前3个月内零上涨的可能性非常大。
上海：中高端市场房租涨幅扩大
　　2013年4月，上海房屋租赁指数为1398点，比3月上升6点，环比上涨0.41%，相比上月缩小0.09个百分点。4月租金涨幅总体回落，而其中高端市场涨幅扩大。
　　上海房屋租赁指数办公室认为，随着沪版“国五条”细则的发布，租赁市场中“售转租”、“买转租”的现象开始扩大，占到挂牌房源量的两成左右。但由于买卖市场持续数月的“末班车”效应，直接导致了租赁房源后续供应量减少，市区内中小户型涨租情况依然明显。租赁市场与买卖市场的关联效应凸显。
　　4月11日，上海市住房保障和房屋管理局宣布：5月1日起，上海再降廉租住房申请“门槛”，家庭人均月可支配收入在2100元以下(含2100元)、人均财产在8万元以下(含8万元)即可申请廉租房。而普陀馨越公寓、徐汇馨逸公寓共6000余套市筹公共租赁住房今年二季度起将分批实施供应。此举将缓解租赁市场的供应状况。
　　高端房涨幅唯一扩大。2013年4月，上海高端市场租金环比上涨0.35%，涨幅比3月扩大0.04个百分点。
　　市中心区域涨幅较高的静安寺、镇宁路、新天地板块分别上涨0.60%、0.51%、0.47%；非市中心区域的涨幅较高的是闸北不夜城、普陀光新板块，分别上涨0.45%、0.42%。受3月二手房成交火热影响，不少业主高位套现，高端市场房源减少明显，随着细则落地后，二手房成交恢复平静，由售转租房源入市补充，高端租赁市场活跃，租金涨幅稳定在上月水平。4月成交较好的多为月租金8000元至1.2万元之间的房源，客户多为一些中国籍的企业高管和高级技术人员，外籍租客比例出现下降。
　　中端房热点回归市区。2013年4月，上海中端市场租金环比上涨0.42%，涨幅比3月缩小0.14个百分点。
　　所监测的11个区全部上涨，其中涨幅最高的虹口、闸北、宝山分别上涨0.64%、0.54%、0.52%。而上海市中心区的涨幅则相对较低。一是少部分新兴城区的租金水平已接近相邻市区的租金，租客被迫另寻他处。3月底上海出台“国五条”细则，结束了3月份的买卖交易高峰，部分人群陷入观望，而少部分市中心购房者和业主仍抓紧最后的时机完成成交，加剧了市中心租赁房源紧缺，租金上涨。
　　低端房整体领涨全市。2013年4月，上海低端市场租金环比上涨0.52%，涨幅比3月缩小0.06个百分点。
　　低端市场经过前数月的连续上涨，租金水平已在一个相对较高的位置，但上一轮的买卖热潮带动了不少改善置换客，老工房减少明显，租金仍出现较高涨幅。上海市区内的小户型仍是“抢手货”。
　　上海房屋租赁指数办公室分析到，虽然“国五条”对楼市产生一定影响，但房东对自己房子短期内租售定位还是比较清晰，没能赶在政策“末班车”成交的房源转向租赁市场，边租边等行情，等满5年行情好了再卖。4月份的租赁市场租金涨幅总体回落，租赁市场的发展趋势和买卖市场密切关联。
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