答：《城市房地产管理法》第六十一条规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记……更换或者更改土地使用权证书。房屋办理转移登记以后，房屋所有权人也应当按这一规定更换土地使用权证，然后再办理房地产抵押登记。《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《物权法》做出这样的规定，完全排斥了抵押当事人在这一问题上的意思自治，目的是杜绝因房地产抵押引起的房、地权利主体不一致问题。土地使用权人与房屋所有权人权利主体不一致的情况是由于各种原因造成的，但是在这种情况下，如果登记机构为之办理房屋抵押登记，显然是与上述规定不一致的。因而，应由当事人通过申请相关登记，使房、地权利主体一致后再办理抵押登记。

 

 

二、经济适用房能否设定抵押权？

 

 

　　答：经济适用房是由政府给予一定的政策优惠而建造，供中、低收入家庭购买的住宅。如不能设定抵押，很多购房者就无从贷款购买。《城市房地产抵押管理办法》第十二条规定：“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。”因此，经济适用房可以设定抵押权。日后如果抵押权人行使抵押权时，如属划拨土地，则按《城市房地产管理法》第五十一条的规定处理。

 

 

三、以未成年人名义购买的商品房或者未成年人与父母共有的房屋可否设定抵押？

 

 

　　答：近几年来，我国以未成年人名义购买房屋的现象越来越多见。未成年人是可以买房的，也可以领取房屋所有权证书。只是在签订买房合同和办理产权登记时应当由未成年人的法定监护人（一般为父母）代理，这种代理属于法定代理，并不需要委托或授权。在登记时，房屋所有权人为未成年人，而由其法定监护人作为代理人在登记文件上签字。但是在办理处分未成年人房屋权利或者在房屋权利上设定负担时，这类房屋就与一般的房屋登记情况有所不同。按我国《民法通则》第十八条第一款的规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产。如果未成年人的法定监护人违反这一规定，擅自处分了未成年人的房产，应当对此承担民事责任。《房屋登记办法》第十四条规定：因处分未成年人房屋申请登记的，应当提供为未成年人利益的书面保证。根据《房屋登记办法》第十四条规定：未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。因而，这类问题解决方法是由监护人书面声明或承诺系为未成年人的利益后，即可予以登记。同理，未成年人与父母共有的房屋也可以采用上述方式设定抵押。由于以房地产作抵押也是对房地产的一种处分，按我国《民法通则》第十八条第一款的规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产。如果未成年人的法定监护人违反这一规定，擅自处分了未成年人的房产，应当对此承担民事责任。《房屋登记办法》第十四条规定，因处分未成年人房屋申请登记的，应当提供为未成年人利益的书面保证。只要其监护人提供了这一书面保证，未成年人与父母共有的房屋也可以设定抵押。

 

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