6月底呼和浩特正式取消限购后，近日济南一份名为《关于对我市商品房限购政策调整的请示》的文件见诸网络，而随后济南市城乡建设委员会网站回应：我市正研究对现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确定后实施。继南宁市限购令小范围放松后，呼和浩特成为第一个正式取消限购的城市，若济南市方案获批则成为第二个取消限购的城市。除此之外，厦门、武汉等地限购放松的传言也不断刺激着市场的神经。限购政策在历时4年后进入逐步放松甚至取消的阶段，完全符合我们的预期。

 

 

    库存积累严重，供需平衡严重逆转，是取消限购的重要原因

 

    2010年初实行的限购政策，起因缘于住房供不应求导致价格快速上涨。2012-2013年销量回升开发商增加供给，而今年以来按揭紧张，住房销量持续下滑，相对库存积累严重。多数二三线城市的供需结构发生了根本性的转变。如已取消限购的呼和浩特市，2013年常住总人口300万人，而当前住宅库存12万套，按照今年上半年共销售8653套计算，消化库存约需7年左右。供需结构的改变是取消限购的重要原因，而一线城市及一些人口吸引力强的二线城市，当前还不具备限购放松的条件，待保障房建设达到一定程度或房产税制度完善后，限购才会逐渐退出。公积金政策调整的城市数量也在增加，信贷宽松由点及面7月4日，蚌埠成为安徽省第六个放宽公积金贷款政策的城市。此次调整提高了公积金贷款申请上限，同时放宽了二套房公积金贷款的限制，且对之前暂停受理的144平方米以上住房恢复受理。公积金贷款整体申请门槛降低，可申请额度上升，整体信贷宽松将由点及面铺开。

 

 

    销量下行或已至底部，回升尚需待年末

 

    我们跟踪的36个重点城市成交数据显示，5-6月销量呈底部波动态势，7月首周日均成交量与6月基本持平。从作为全国销量先行指标的一线城市来看，5月和7月两次环比下降，但下降后数据均比前一个低点要高，这或许可以成为销量见底判断的依据之一。此外按揭稍有宽松以及限购陆续放松等因素，也支持成交见底的判断。但在房价环比下跌的上半程，销量大概率底部震荡，四季度将迎来销量趋势性回升。