房地产调控政策会从哪里打开缺口？,任丘房产网

房地产调控何时会放松？调控政策会从哪里打开一个缺口？率先放松的城市会在哪里？

这是一个很棒的问题！俗话说得好，打仗要看信号弹，擒贼先擒王。

与以往多轮的调控方式不同，这次调控不是全国一刀切，也没有出台类似以前常见的“国N条”。而是更加强调因地制宜，因城施策。哪里热，哪时泼冷水。

这也就是说，房地产泡沫已经出现，必须摸清泡沫大小情况，然后采取措施，防范这头“灰犀牛”，由静静的吃草变为践踏式狂奔。

2018年下半年至2019年，将是防范牛奔的关键时间窗口。而政策的变化，也将是渐进式的，先是部分地方政府暗松、小松，接着是明松，最后相关部委放松部分调控措施。政策的实质性变化，估计会出现在2019年。

主要逻辑是，哪些城市房价跌幅大，就会先放松。辅助逻辑是，楼市低迷至一定程度，那些对房地产依赖高的城市，会先放松。

当前，全国大城市当中，二手房价跌幅最大是北京，平均下跌15%左右了。链家数据表明，今年11月均价66732元，连跌7个月，相比今年4月的高点77610元，累计下跌14%。而2015年12月的均价为65451元。

也就是说，当前北京房价已经接近去年12月的水平，几乎跌回到一年前了！老杨认为，几个月后，必定跌回到9.30之前。别以为老杨的红警是唬小孩子的。

如果按区域，则环京地区跌幅最大，平均价下跌25%左右了。环京地区的主战场是廊坊，当前北三县跌幅较大，但有一定的成交量，尤其燕郊；而廊坊市区、固安、永清等地，则房价大跌之后成交量很小，问题是没有接盘侠。

链网数据表明，今年11月燕郊二手房均价为1.9万，相比今年3月高点的2.9万，已经下跌了35%。这一跌幅，明显大于安居客上的24%。从实际情况来看，链家的数据更接近市场真相

按照一般经验，房价下跌超过三成，性质上属于大跌。如果之前存在明显的房价泡沫，则也可以定性为泡沫破裂。比如2007年美国次贷危机爆发，2008年升级为国际金融危机，美国房价跌至2011年的底部，相比2006年二季度的高点累计下跌三成多。

当前，以燕郊为代表的环京地区，实际二手房成交价，估计下跌超三成。考虑到之前环京地区房价暴涨二倍多，投资投机性需求占比较高，当前也可定性为房价泡沫破裂。

不过，当前包括燕郊在内的环京地区，调控政策仍然紧巴巴的，尤其是针对外地人的三年社保，尚未松动。说明本地政府当前可以承受这样的房价大跌。

值得关注的是，虽然大跌三成左右，当前燕郊与环京的房价水平，仍比2015年上半年高出一倍多。虽然少数市场参与者被套了，浮亏了，或者已经割肉变成实亏，但当地的开发商与购房者，多数仍处于盈利状态。另外，刚经历过房地产暴热的当地政府，土地财政仍可支撑一段时间。

然而，这样的大熊状态，注定难以持久。我估计环京房价继续下跌一成左右，基本上见底。一方面，市场自身的调整幅度很大了；另一方面，不仅市场参与者疼痛难忍，地方政府也承受不了。另外，这也不符合国家层面关于防范房价大落的方针。

总之，本轮房地产调控政策何时会放松？请大家关注2018年下半年，但主要是2019年。同时，密切观察环京地区，尤其是廊坊市（含燕郊）层面的政策变化，这里很可能成为全国政策变化的风向标。

其中重点关注两点：一是何时允许补缴社保；二是允许北京三年社保享受在燕郊的购房资格

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