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东方网6月23日消息：据《新闻晨报》报道，种种迹象表明，上半年“首次置业”和“首次改善”两类自主购房需求的比例分别在30－35%和30－40%。而房地产市场交易总量中二手房比例日益提高，首次置业和首次改善人群购买二手房的比例明显高于购买新房，二手房与新房交易之比是3:1左右。
“首次置业”:90平方米小户型最吃香
买家范先生和徐小姐均是新上海（楼盘）人，恋爱多年后准备购置新房。由于范先生在张江上班，而太太则在陆家嘴(600663,股吧)上班，两人都希望可以在2号线周边置业。为此他们之前看过了唐镇的新房，但板块的2房普遍都要在250万元左右，大大超出了预算。经过思量之后，最后以168万元把家安在了金杨。
相比以往，这样的刚需置业目前只能去购置外环以外的新房或者内中环二手小户型。目前首次置业的热点板块主要集中在南汇、松江、金山等区域。从成交均价看，基本徘徊在11000－14000元/平方米，以90平方米的小户型为例，总价比较可以控制在100万－150万，非常符合首次置业在资金预算上的需求。
“首次改善”:成交均价18000－22000元/平方米
首次改善的热点板块主要集中在嘉定、宝山、南汇等区域。从成交均价看，基本徘徊在18000－22000元/平方米，以120平方米的中等户型为例，总价比较集中在220万－280万元，此外，还有的价位段有150万－220万元、280万－350万元。从性价比的角度看，首次改善置业者除了价格之外，更多注重的是地段、楼盘品质、周边配套等因素。
在二手房市场上，首次置换的客户在资金预算上还不是很宽裕，往往需要借助将自住的房子出售后才可以再购进，这也就是通常所讲的“交易连环套”。汉宇松江北九亭分行经理季林英介绍了一个类似的案例，客户王先生是九亭当地人，由于自己收入的提升，想改善一下家人的生活环境，但是还是需要将自己目前居住的一套老房子卖掉，才能购进北九亭所看中的一套知雅汇的2房。因此，如果抑制了首次改善的购房者，便会很大程度影响了普通二手房的供给。
下半年刚需交易量继续增加
汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为，从交易结构比例看，首次置业和改善在二手房市场的比例明显高于新房市场。从交易结构趋势看，首次改善的市场份额呈逐月增长。
对于淘首次置业房的购房者而言，需要从自身的情况出发。预算是考量因素中最重要的一点，因此可以根据自己的所能够承担的压力去挑选，再结合区域位置、周边配套、项目本身的产品类型等条件。如果挑选的是二手房，那么要对该房屋的产权性质、是否有抵押、是否带租约(如果有租约，如何处理)、是否有户口等一些比较重要的情况都要弄清楚，不然便会给自己带来不必要的麻烦。
无论是购置新房还是二手房，都需要清楚这套房源将来出手是否有市场，或者接盘市场是否较大。例如，有购房者看中了一个品质楼盘，为了“贪”价格便宜，没怎么看房就买了，却没有注意自己的房子的边上有个小区变电站。结果，当他将该房屋出手时便遇上了无人问津的尴尬局面。
而对于首次改善房的购房者而言，则购房的目的性就相对较为明确了。因此上述的周边配套、区域位置等因素就不再多谈，而是需要“交易连环套”方面注意，是先卖后买，还是先买后卖？在交易中做好衔接，不然就会出现违约的现象。
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