• 浅析二手房成交低迷的主要因素
  • 资讯类型：楼市要闻  /  发布时间：2014-05-11  /  浏览：475 次  /  

    成交低迷一直是今年楼市主题词，春季楼市倒春寒迹象明显。事实上，北京楼市逐渐从2013年的恐慌性购房转变开始出现恐慌性观望。我们看到二手房的交易现状也是不容乐观的，它的冷清状态甚至腰斩售价的现象，不禁让我们感受到了一丝凉意。 但是，这也正需要我们冷静下来，去分析造成这一现象的诸多因素。
 

■原因 自住型商品房分流明显

　　据分析了解，造成二手房市场萎靡的诸多因素中，自住型商品房的分流不可小觑。
　　自去年10月份以来，自住型商品房因其价格优势受到了购房者尤其是刚需购房者的追捧。从政府目前对自住房的供应计划来看，未来一段时间，供应力度将不断加大，这不仅分流了一部分刚性购房需求，也造成目前需求观望程度不断加深。
　　中原地产首席分析师张大伟也认为，已经入市的自住房合计供应住宅高达14700套，对市场的影响明显在加大。
　　另据中原地产统计，截至目前，北京累计出让含有自住房地块项目达40多宗，涵盖11个区域，其中朝阳区最多，达到了8个项目，海淀区2个，顺义区合计达到了6个项目。“累计36个地块可供应自住房项目达到5万套，预计这些项目大部分可以在2014年入市，也就是在2014年北京将成交200万元左右价格的自住房达到4万-5万套左右。”张大伟说。按照1:5的比例，4万套自住房将在今年锁定20万购房者的需求。
　　信贷收紧加速市场冷却
　　除了自住型商品房分流需求之外，今年以来的信贷收紧也成了抑制成交的重要因素。
　　据“伟嘉安捷”数据显示，4月北京个贷市场的交易量环比上月下降35%，伴随着各银行信贷的持续收紧，二手房市场再次陷入了新一轮的观望期。“伟嘉安捷”指出，一方面，受银行房贷放款情况紧张的影响，不少急于出手的二手房业主舍弃接受贷款而低价全款抛售房产，似乎在释放着议价空间加大的信号，因此不少购房人也在等待着入市的时机，陷入观望情绪。另一方面，尽管各银行都在正常接单，但首套房的利率已全部调整为基准或基准再上浮5%，首套房利率的收紧及放款的紧张也给购房人造成了入市压力，导致市场交易量的下降。
　　另外，受市场成交结构的影响，在市场偏冷情况下，购房人群主要是需求较迫切的刚需人群，二手房因具有配套、区位等优势因素，总价、均价往往比新房偏高。由于目前银行信贷从紧，二手房贷款难度较大、利率也较高，使得购房人对房价更为敏感，或被迫放弃二手房。
　　新房
　　五一成交量创7年来最低值
　　继4月楼市成交量价双跌后，刚刚过去的五一小长假，北京楼市成交继续遇冷，亚豪机构、中原地产等机构统计数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅仅成交169套，创下了自2008年五一恢复三天假期以来7年的最低值。
　　过去7年间的五一小长假，北京商品住宅成交的高峰值出现在2009年到2011年，连续三年五一成交量均保持在千套以上，低峰值则出现在2008年，成交套数为410套。然而，今年5月1日至5月3日，北京商品住宅仅成交169套，成交面积为1.89万平方米，成交套数、成交面积不但相比去年同期分别降79%、74%，更是创下了自2008年五一恢复三天假期以来7年来的最低值。
　　从成交价格看，根据中原地产统计显示，五一期间，北京新房成交均价为20997元/平方米，相比4月的23433元/平方米有所下调；而亚豪机构统计显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价也出现下行，仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假——清明期间，价格下探幅度高达18%。
　   反腐对楼市的影响
       辅助一个扰动因子，就是反腐败，作为开发商讲，反腐败对高端楼盘影响，事实上还是很大的。反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。比如：其中以某省某地级市公安局局长在北京销售的房子(此人已经进去了)，在北京市场中介，找了44家门店挂他的房子，他在北京的房子数量，大概在1-2栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。甩带来的后果是二手房的销售严重的减缓，这个情况大家可以到门店看看。
 
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