2014年底，全国商品房在售面积约5.6亿平方米，同比增长28%，许多城市商品房存销比超过20个月。但在商品房预售许可制度下，开发商囤地、炒地、哄抬房价的能力依然很强，不少市、县市场库存不断增长，存在市场风险。全国人大代表、福建省人大常委会原副主任王美香建议取消我国现有的商品房预售许可制度，让房地产开发商自己承担资金成本和囤房风险，促使房价合理回归。

 

      通俗地解释商品房预售制度，就是房地产开发企业把正在建还没建好的房屋预先卖给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。我国于1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》建立了这一制度，并对预售条件、监管等作出原则性规定。

 

      “它该发挥的作用已经发挥了。”王美香说，出台商品房预售制度，目的是增加市场有效供给，解决商品房供应不足问题。当时城镇居民对商品房需求十分旺盛而房地产开发企业资金普遍短缺的情况下，商品房预售制度加速了建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了房地产开发市场的准入门槛，对我国新兴房地产市场的发展起到了巨大的推动作用。经过多年发展，我国人均住房水平已明显提高，居民住房条件已大为改善。

 

      王美香一一列举出商品房预售许可制度实施以来暴露出的问题。

 

      “开发商承担的风险远低于购房者和银行机构。”购房者支付了全部房价款，当开发商资金链断裂或携款潜逃后，购房者权益无法得到有效保证。购房者支付的购房款中很大比例来自于银行按揭，一旦开发商运作出现任何问题，金融领域面临的风险也不可低估。

 

       “购房者合法权益得不到保障。购房者没有验货就支付了全部房款，这是一种不公平的交易。”现实交房质量与之前宣传效果不符、将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，引发了很多法律纠纷。

 

       预售制度成为开发商逃税的推手。“从财务角度看，在未交付商品房之前，开发商收取的预付款不能确认为收入，而是一种负债。因此，预售制能够在开发商完成收入确认之前提供丰富的现金流。近年来，开发商利用这一制度优势，延迟或减少确认到账收入。”

 

       预售制度还催生了市场投机炒作之风，使其它产业资金大量涌入，影响了实体经济的发展。

 

       王美香认为，就目前的市场形势下，取消商品房预售许可制度还是可行的。“现在的房地产开发商都积累了一定实力，还有银行抵押贷款、发行股票、债券各种融资手段。取消预售制度后，开发商不仅要承担资金成本，还要承担房子囤积风险，在销售市场竞争激烈的情况下，不但不会推高房价，反而会促使房价合理回归。”

 

       “过去房地产利润特别高，所以开发商都在抢地、抢项目、加快速度搞建设，现在房价是翻了几倍，却积压了很多泡沫。”王美香说，取消商品房预售制度，就是为了抑制这种投资，让房地产进入一个良性发展过程。“现房销售和预售效果不一样，现房销售会促使开发商踏踏实实盖好房子，提升品质和质量。最重要的是，购房者可以买看得见、摸得着的现房，免去了期房交付时可能发生的纠纷，购房者权益也会得到有效保障。