仅仅在数月之前，媒体的关注点还在“北京豪宅的买家哪儿去了”、“改善盘遇冷”、“刚需楼盘蓄客不畅”等等方面，而最近见诸报端的则是“北京房价上涨的N个理由”、“五十万一平米天价豪宅亮相北京”、“北京又现日光盘”等等利好消息。本周一，多家经纪机构监测，上周北京商品住宅累计成交2230套，环比前一周大涨37.7%，成交面积达24.4万平方米，环比大涨41.3%。降息预期落地后，楼市持续升温，再加上之前“3·30新政”、“降准”等楼市利好政策叠加产生“1+1>2”效应，预计二季度楼市还将进一步升温。

 

        短短几个月，市场发生了逆转，难道持币待购的买房人一下子都纷纷出手？开发商找买家的难题迎刃而解？据了解，目前不少售楼处又出现了难得一见的火爆场面，朝北8080、艾迪城等刚需盘近期热销，亦庄金茂悦、紫宸院、誉天下、保利海德公园等改善盘、豪宅都有不同程度的销售增长。任丘建材小区而这一切的发生都源于买房人的激增。那么，目前谁是买房产的主力军？传言中的股民通过楼市变现、投资客重新返场是真的吗？

 

      连豪宅都卖得动了，其他类型产品自不必说。上周末，记者在刚需盘朝北8080售楼处看到，几十组买房人前来咨询、认购，当天认购十套。该项目操盘手陈冲给记者讲了一件有意思的事情。从5月3日开始推新房源，每天都能卖四五套，突然前两天一套没卖，开发商一时摸不着头脑，后来跟潜在买房人一了解才发现，原来前几天股票跌了……“我们的客户好多都要求先订房，首付过一段时间再付，原因就是都在股票里，我现在天天祈祷股票千万别跌。”

 

        亚豪机构统计数据显示，央行最近一次宣布降息之后的一周（5月11日至5月17日），北京别墅市场共有33个别墅项目实现成交，较前一周增加9个，累计成交99套，环比上涨141.5%，成交总面积近3万平方米，环比上涨165.6%，成交均价为3.2万元/平方米，环比前一周下跌2.0%。除了别墅，北京公寓豪宅成交也颇为活跃。同样来自亚豪机构的数据显示，5月4日至5月10日，北京实际成交均价6万元/平方米的公寓豪宅项目中，有14个项目出现成交，共成交30套，成交总面积为0.52万平方米，环比此前一周，分别上涨了57.9%和48.6%。这是公寓豪宅周度成交量15周内首次冲至30套。

 

        而另外一个利好则是市场层面的。今年，北京商品住宅的库存量虽然一路下滑，由年初的8.8万套最低降至过7.8万套，但库存的结构却始终在动态变化，最大的变化就是自4月25日开始，现房的库存量超过了期房。截至上周末，北京期房商品住宅库存为36178套，现房库存为44588套，现房比期房超出了8410套。

而现在的买房人群构成是什么?记者从多家楼盘操盘手那里获取了样本采集，得出了最终的结论。

基本上现在买商品房的客户分两大类：自住客和投资客，比例大约7:3。

 

      细分客群，自住客分四类：1.首次置业型，不用解释，就是以前没房的刚需，但不喜欢自住房的品质；

2.功能升级型：或因为教育、养老等功能需求，或因为结婚、生子、二胎等面积需求，需要置换房屋；

3.品质升级型：对现有居住的社区不满，任丘新区第一城对现有居住的产品不满意，追求更高品质的产品；

4.区域跨越型：因工作调动、子女教育等问题需跨区域购房。

 

      投资客可分为三类：1.资产重组型：卖旧买新，淘汰手里的老旧资产，配置增长潜力更大的资产，长期持有；2.资源调整型：看好不动产的长期稳定性，加大对不动产的配置比例；3.资产回归型：看好一线城市的发展前景，淘汰掉二三线城市的资产，将更多的不动产集中到一线城市。