谁是中国房价背后的操盘手?
说到房价上涨,人人心中有一本酸甜账。毫无疑问,在过去的二十年里,它是社会财富的最大变压器和分配场。任丘怡景茗苑认为中国房价的操纵者是投机客,尤其以恶名昭著的温州炒房团为代表,他们捧着大捆大捆的现金,冲进一座安静的城市,然后活生生地坐地起价,弄得人心惶惶,鸡犬不宁.
到了本世纪初,人们发现真正的房价操盘手是开发商。他们的确得到了太大的利益,从2003年到2014年,胡润富豪榜里的前一百位有钱人中,地产商占到了六成,而在《财富》世界500强的排行榜上,中国地产公司是史上第一个、也是迄今唯一进入过榜单的。我们的前任国务院总理更是提出过一个很著名的问题,“开发商的血液里到底有没有流着道德的血液?”
后来,人们发现,原来最大的操盘手可能是政府本身。在一套房子的价格构成中,土地价格和各项税费占到了65%左右的比例,而在全国绝大多数的县级财政收入中,土地出让金的收入约占到了45%的权重。无论是重庆还是杭州,其房价的波动及从波动中获得的利益,政府从来是最大和最具支配能力的那一个。
所谓的周期游戏,是你对宏观调控周期及土地价格波动的判断。
中国房价泡沫破灭的前提,首先是人民币泡沫的破灭,最终则是中国经济增长模式的破灭。而这一可怕景象的出现,则取决于两个改革的失败,第一是产业经济转型的失败,第二是社会制度改革对经济改革的反制。在过去的二十年里,中国的宏观景气以四到五年为一个调控周期,而这与地产商的购地、营造、出售及再次购地的周期基本吻合。任丘御景嘉园常常看到一个景象,很多开发商的财务杠杆用得非常激进——他们肯定是当今世界上最激进的杠杆使用者,是所有行业里负债率最高的,可是却每每能涉险过关。我们眼睁睁地看他们刀口舔血,野蛮壮大。其实,这正是周期的秘密。
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