• 2023年房地产政策即将重大转变
  • 资讯类型：本地楼市  /  发布时间：2022-12-09  /  浏览：862 次  /  

近日，“金融16条”“保交楼”贷款支持计划等政策措施接连出台，已形成“组合拳”，推动优质房企融资恢复。随着我国政策加速落地，有助于稳定市场信心和预期，房地产市场有望逐步稳定。


据新华社报道，中央政治局12月6日召开会议，分析研究2023年经济工作。


一般而言，每年4、7、10、12月召开的政治局会议（10月不一定召开），都会研究经济工作。在12月政治局会议结束几天后，中央经济工作会议就会召开，政治局会议的一些定调也会延续到经济工作会议中，12月政治局会议被视为中央经济工作会议的“前奏”。

对比今年4月和7月的政治局会议，都会用大段阐述房地产，如今已经不再提“房住不炒”了。

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　　支持措施密集出台

　　人民银行、银保监会日前联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(“金融16条”)。同时，银保监会、住建部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场良性循环和健康发展。

　　招联金融首席研究员董希淼认为，去年下半年以来，少数房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式出现风险，并对市场产生了外溢效应。受疫情影响，当前房地产市场出现一些调整。央行、银保监会发布“金融16条”，全面调整优化房地产金融政策，是稳经济、稳增长、维护住房消费者合法权益的重要举措，具有积极意义。

　　“房地产市场平稳健康发展事关经济社会发展大局稳定、事关民生福祉、事关人民群众切身利益。”中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏认为，房地产市场关联行业众多，其平稳健康发展关系着经济社会发展大局稳定和民生福祉，部分房企陷入流动性困境，需要为其提供流动性支持助其纾困。此外，确保房地产领域风险可控，守住不发生系统性金融风险的底线，也需稳定房地产市场。

　　“金融16条”延长房地产贷款集中度管理的过渡期；明确通过人民银行“三支箭”措施、政策性银行专项借款等措施，加大对房地产企业流动性支持，对“保交楼”项目予以专项支持；还提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，支持调整个人住房贷款政策等措施。董希淼认为，这些措施坚持问题导向，针对性较强，有助于改善房地产企业融资，稳定市场信心和预期，推动房地产市场平稳健康发展。

房地产是稳增的关键点


对此，中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文表示，随着疫情防控措施的逐步优化，各方对层层加码和过度防控的担忧会逐步缓解，市场预期有望大为改善。从韩国和我国台湾省等经验看，在重新开放初始阶段，经济增长可能会有一个季度左右短暂放缓，但度过这一阶段后，经济运行将回归正常轨道。

在部署明年经济工作时，会议还提出，要着力扩大国内需求，充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用；大力提振市场信心，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长。

中央财经领导小组办公室原副主任杨伟民表示，包括明年在内的未来5年，非常重要、非常艰巨的任务就是促进经济增长重回合理区间，因此政策措施要聚焦到影响增长的关键点上，当前影响经济增长的关键点分别是居民消费、房地产和平台经济。

他表示，目前房地产行业出现整体性下滑，房地产增加值已连续5个季度负增长。房地产业增加值占GDP的比重为6.8%，其他行业很难填补房地产负增长带来的增长缺口。考虑到我国有3亿左右人口处于在城镇就业居住、但未落户的流动状态，居民住宅还是有需求的。

“房地产是我国最大的内需，既包括购房需求（刚需和改善性需求），也包括3亿新市民的住房租赁需求，还包括存量住房居家和社区服务等需求，以及房屋装饰装修、设施更新替代、老旧小区加装电梯、水电管气路更新补缺等。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在过去各类会议上房地产合理住房消费需求的提及频率较高，此次中央政治局会议更强调总基调，预计接下来的中央经济工作会议对于住房消费需求会有各类新的提法，且一些细分的刺激住房消费的重磅政策也会密集出台。

　　商业银行积极行动

　　目前，商业银行正加速推动“金融16条”等一系列措施落地见效。

　　银保监会相关部门负责人近日介绍，“金融16条”印发后，各项工作正在加快推进，一些工作已经取得阶段性进展。今年前10个月，银行业累计发放房地产开发贷款2.64万亿元，累计发放按揭贷款4.84万亿元，为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。

　　此前，金融管理部门出台2000亿元“保交楼”专项借款，支持国家开发银行和中国农业发展银行按照有关政策和要求，在配合地方政府压实各方责任的安排下，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目建设，千方百计推动“保交楼、稳民生”。银保监会相关部门负责人介绍，截至目前，“保交楼”专项借款工作已取得阶段性进展，专项借款资金已基本投放至项目，资金投入带动形成一批实物工作量，有效促进了项目建设交付。

　　人民银行、银保监会近期召开的全国性商业银行信贷工作座谈会明确，在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，将推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。

　　娄飞鹏认为，新增2000亿元“保交楼”贷款支持计划，有助于推动商业银行按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供更多配套融资支持，有助于完善“保交楼”政策框架，在发挥大型商业银行“头雁”作用的同时，利用多方金融机构优势推动“保交楼”更好更快落到实处。

　　近日，多家银行与房企签署了战略合作协议。董希淼表示，大型银行积极与房地产公司签订战略合作协议，给予较大金额的意向性授信，是稳地价稳房价、落实“金融16条”的具体举措。通过加大对房地产企业的信贷支持，有助于改善房地产企业资金流动性。更重要的是，大型银行通过与房地产公司加强合作，传递出支持房地产行业发展的明确信号，有助于进一步稳定市场信心和预期，促进房地产市场平稳健康发展。

　　加快政策落地见效

　　“总体来看，目前的政策措施全面系统，力度较大。”娄飞鹏表示，在具体落实中，金融机构一方面要主动担当，积极发力稳定房地产市场，另一方面也要有效管理风险。在政策具体实施中，还要有效管理资金流向，因城施策提高针对性。

　　值得注意的是，“金融16条”仍然坚持“房住不炒”定位，并强调加大住房租赁金融支持力度。董希淼认为，金融机构应坚持“租购并举”原则，探索住房租赁金融的产品和服务创新，大力支持发展长期租赁市场，促进保障性住房建设，推动房地产新的发展模式形成。

　　从需求侧来看，10月金融数据反映出住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，居民住房消费需求仍然较为疲弱。董希淼建议，各地应加大差别化住房信贷政策实施力度，加快下调首付比例，取消“认房又认贷”，进一步降低贷款利率。同时，目前住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求。下一步，在如何更好支持改善性住房需求方面，还有较大的优化空间，二套住房贷款利率下限也应进行适当调整。限购政策方面，也可以适当调整。

　　“在降准已经落地之后，下一步可以考虑降低政策利率，引导LPR下降。”董希淼认为，当前存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需引起重视，应加快出台相关举措，引导银行降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者负担。

来源：经济日报

编辑：小渔


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